Prague double Londres: la nouvelle carte de l'immobilier de luxe européen

Les dernières données publiées fin avril 2026 sont sans appel: Prague affiche une croissance des prix de l'immobilier de prestige supérieure à celle de Londres. Un signal fort qui valide la thèse de plusieurs family offices: l'argent intelligent migre vers l'Europe centrale.

Pourquoi maintenant ? Plusieurs facteurs convergent. Les capitales d'Europe de l'Ouest (Londres, Paris, Amsterdam) sont saturées, surtaxées et politiquement instables sur les questions fiscales. L'offre y est très contrainte, mais la demande s'essouffle.

À l'inverse, Prague combine ce que peu de villes offrent: un patrimoine historique exceptionnel (l'un des plus grands centres anciens d'Europe), une sécurité réelle, une qualité de vie urbaine, une fiscalité immobilière encore modérée, et un coût d'entrée bien inférieur aux capitales occidentales pour un produit équivalent.

Le moteur de la hausse, c'est la rareté. Le centre historique de Prague est classé UNESCO, ce qui limite drastiquement les nouvelles constructions. Les acheteurs internationaux (Européens, Israéliens, Asiatiques, Américains) se disputent un stock fini.

Pour un Français qui réfléchit à un placement patrimonial européen non français, Prague mérite d'être considérée. Pour deux raisons: la valeur refuge (centre historique non reproductible), et le rendement locatif (forte demande de location haut de gamme par les expatriés et diplomates).

Côté fiscalité personnelle, la République tchèque applique un impôt sur le revenu de 15 à 23 %, pas d'impôt sur la fortune, et une convention fiscale standard avec la France. Ce n'est pas un paradis fiscal, mais ce n'est pas non plus la pression patrimoniale française.

Les limites: la langue (le tchèque reste une barrière réelle hors écosystème expatrié), un marché juridique parfois opaque pour les non-initiés, et une dépendance forte au cycle touristique européen.

À court terme, Prague est l'une des rares opportunités européennes qui combine appréciation, rendement et qualité d'usage. Une fenêtre que les patrimoines avertis sont en train d'ouvrir - avant qu'elle ne se referme.